Asuntokaupan kuntotarkastus – kattava opas ostajalle ja myyjälle

Asuntokaupan kuntotarkastus ei ole talon kuntotodistus. Se antaa kokonaiskuvan rakennuksen tarkastushetken kunnosta ja auttaa tunnistamaan näkyvät vauriot, riskirakenteet ja tulevat korjaustarpeet. Se ei kuitenkaan todista rakennusta virheettömäksi eikä sulje pois piileviä vaurioita.

Kuntotarkastuksen rajoitukset voivat jäädä lukijalta helposti vähemmälle huomiolle, vaikka ne vaikuttavat olennaisesti siihen, miten raporttia pitää tulkita. Raportin rajaukset ja lisätutkimussuositukset ovat yhtä olennaisia kuin varsinaiset löydökset. Kohta, jonka kuntoa ei voitu tarkastaa, voi vaikuttaa jatkotoimiin yhtä paljon kuin tarkastuksessa todettu vaurio.

Tässä oppaassa käydään läpi, mitä asuntokaupan kuntotarkastus sisältää, miten se etenee ja miten siihen valmistaudutaan. Sen jälkeen osaat lukea raporttia, erottaa riskirakenteen vauriosta ja tunnistaa tilanteet, joissa tarvitaan tarkempia tutkimuksia.

Lyhyesti: nämä viisi asiaa pitää tietää

• Kuntotarkastus tehdään pääosin aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomatta.
• Tarkastus kertoo yleiskunnosta, riskipaikoista sekä huolto- ja korjaustarpeista.
• Tarkastus ei takaa, ettei rakennuksessa olisi piileviä vaurioita.
• Raportin lisätutkimussuosituksia ei pidä ohittaa.
• Tarkastajan osaaminen, työn sovittu laajuus ja raportin selkeys ratkaisevat enemmän kuin halvin hinta.

Mitä asuntokaupan kuntotarkastus tarkoittaa?

Asuntokaupan kuntotarkastus on puolueeton rakennustekninen arvio kohteen kunnosta tarkastushetkellä. Tavoitteena on tuottaa ostajalle ja myyjälle sama, riippumaton tieto rakennuksen yleiskunnosta, riskipaikoista ja korjaustarpeista ennen kaupantekoa.

Arvio kuvaa tilannetta sinä päivänä, jona tarkastus tehdään. Rakennuksen kunto muuttuu ajan, käytön ja sään mukana, joten tarkastus ei ennusta tulevia vaurioita vaan kertoo, mitä havainnoista voidaan tarkastushetkellä päätellä. Tarkastus tehdään yleensä silloin, kun kohde laitetaan myyntiin tai kun ostaja on löytynyt ja kauppaa valmistellaan.

Puolueeton arvio tarkoittaa, ettei tarkastajalla ole sidosta kaupan lopputulokseen. Hän kirjaa havaintonsa sellaisina kuin ne ovat, olivat ne kaupan kannalta myönteisiä tai kielteisiä. Menettely soveltuu omakotitalojen sekä rivi-, erillis- ja paritalohuoneistojen kauppaan. Kerrostalohuoneistossa asuntokaupan kuntotarkastus rajoittuu yleensä huoneiston sisäpuolisiin osiin. Rakennuksen yhteisten rakenteiden ja järjestelmien kuntoa arvioidaan tavallisesti taloyhtiön asiakirjojen ja erillisten selvitysten perusteella. 

Asuntokaupan kuntotarkastusta ohjaavat kesäkuussa 2026 julkaistut RT-ohjekortit: suoritusohje RT 103996 ja tilaajan ohje RT 103997. Ne korvasivat aiemmat KH 90-00394- ja KH 90-00393 -ohjeet. Uusissa ohjeissa määritellään tarkastuksen tavoitteet, laajuus, tehtävät mittaukset, raportointi, tarkastajan vastuut sekä tilaajan osallistuminen. Uudistus täsmensi muun muassa riskirakenteiden tutkimista ja raportointia sekä teknisten käyttöikien ja tulevien korjaustarpeiden huomioimista. Numeroita ei tarvitse opetella, mutta niiden olemassaolo kertoo, että työlle on yhteinen valtakunnallinen malli.

Milloin kuntotarkastus kannattaa tehdä asuntokaupassa?

Kuntotarkastus voidaan tilata jo ennen myynnin aloittamista tai vasta silloin, kun ostajaehdokas on löytynyt. Sopiva ajankohta riippuu siitä, kuinka hyvin rakennuksen historia tunnetaan ja kuinka paljon aikaa mahdollisille lisäselvityksille on käytettävissä.

Ennen myyntiin laittamista tehty tarkastus voi olla perusteltu, jos rakennuksen kunnosta, korjauksista tai aiemmista vahingoista ei ole kattavia tietoja. Myyjä saa silloin raportin avulla paremman kuvan siitä, mitä ostajalle pitää kertoa ja onko jotakin syytä selvittää tai korjata jo ennen ensimmäisiä näyttöjä. Varhainen tarkastus vähentää myös riskiä siitä, että kaupanteko pysähtyy yllättävään havaintoon aivan loppuvaiheessa.

Kun tarkastus tehdään vasta ostajaehdokkaan löydyttyä, molemmat osapuolet voivat olla mukana, kuulla havainnot samanaikaisesti ja esittää tarkastajalle kysymyksiä. Tämä helpottaa raportin myöhempää tulkintaa ja vähentää epäselvyyttä siitä, mitä tarkastuksessa havaittiin ja kerrottiin.

Ajankohdasta riippumatta kirjallinen raportti pitää saada niin ajoissa, että siihen voidaan perehtyä ennen lopullista kaupantekoa. Jos raportissa suositellaan kosteusmittausta, rakenneavausta tai muuta lisätutkimusta, myös sen tekemiselle ja tulosten käsittelylle on jätettävä riittävästi aikaa. Tarkastuksesta on vähemmän hyötyä, jos kaupan aikataulu ei enää mahdollista avoimeksi jääneiden kysymysten selvittämistä.

Miten kuntotarkastus etenee?

Kun tarkastus on tilattu, työ ei ala suoraan rakennuksen kiertämisestä. Ensin sovitaan tarkastuksen laajuus ja käydään läpi käytettävissä olevat lähtötiedot. Sen jälkeen kohde tarkastetaan ja havainnot kootaan raporttiin. Jokainen vaihe vaikuttaa siihen, kuinka kattava ja käyttökelpoinen lopputulos on. 

1. Tarkastuksesta sovitaan. Ennen työtä sovitaan kirjallisesti ainakin kohde, laajuus, tilaaja, hinta, ajankohta, käytettävissä olevat asiakirjat, mahdolliset rajaukset ja valtuudet mahdollisiin tutkimuksiin. Sopimus määrittää, mitä tarkastukseen kuuluu ja mitä ei, joten se kannattaa lukea huolella.
2. Lähtötiedot ja asiakirjat käydään läpi. Tarkastaja perehtyy rakennuspiirustuksiin, rakennusvuoteen, korjaushistoriaan, vahinko- ja vuototietoihin, huoltoasiakirjoihin, aiempiin tutkimuksiin sekä lupa- ja tarkastusasiakirjoihin siltä osin kuin niitä on saatavilla. Kaikkia asiakirjoja ei aina ole tallella, ja puutteet vaikuttavat siihen, kuinka tarkasti kohteen historia tunnetaan.
3. Omistajaa tai käyttäjää haastatellaan. Käyttöhistoria, hajuhavainnot, vuodot, mahdollinen kylmillään olo ja tehdyt muutokset kertovat usein sellaista, mitä asiakirjoista ei näe. Haastattelu ohjaa, mihin tarkastuksessa kiinnitetään erityistä huomiota.
4. Kohde tarkastetaan. Rakennus käydään läpi ulkoa ja sisältä sekä niistä ylä- ja alapohjatiloista, joihin on turvallinen ja esteetön pääsy. Tilat, joihin ei päästä, kirjataan tarkastamatta jääneiksi.
5. Havainnot käydään alustavasti läpi. Tarkastuspäivän suullinen yhteenveto ei korvaa kirjallista raporttia, vaan täydentää sitä. Lopulliset johtopäätökset perustuvat raporttiin, eivät paikan päällä vaihdettuihin arvioihin.
6. Raportti toimitetaan. Raportissa erotetaan havainto, havainnon merkitys, suositeltu toimenpide, tarkastuksen rajaus ja mahdollinen lisätutkimustarve. Jäsentely tekee raportista luettavan myös silloin, kun lukija ei ole rakennusalan ammattilainen.

Mitä kuntotarkastuksessa tarkastetaan?

Tarkastus antaa rakennuksesta yleiskuvan, ei rakenne kerrallaan etenevää yksityiskohtaista tutkimusta. Kohteesta käydään läpi ulkopuoli, sisätilat ja käytettävissä olevat tekniset tilat siinä laajuudessa kuin niihin päästään turvallisesti käsiksi. Jokaisesta osa-alueesta kirjataan havainnot sekä ne kohdat, jotka jäivät tarkastamatta.

Rakennuksen ympäristö ja ulkopuoli

Ulkoa tarkastellaan muun muassa maanpintojen kallistuksia, sadevesien ohjausta, sokkelia, julkisivuja, ikkunoita, ovia, vesikattoa ja räystäitä. Näiden rakennusosien kunto ja toimivuus vaikuttavat siihen, ohjautuuko vesi pois rakennuksen viereltä vai pääseekö sitä rakenteisiin. Rakennusta kohti viettävät maanpinnat ja puutteellisesti toimivat sadevesijärjestelmät voivat lisätä perustuksiin, sokkeliin ja maanvastaisiin rakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitusta. 

Yläpohja, alapohja ja kellarit

Ylä- ja alapohjatilat sekä mahdolliset kellaritilat tarkastetaan siinä laajuudessa kuin niihin on turvallinen ja esteetön pääsy. Näissä tiloissa näkyvät usein ensimmäisenä merkit ilmanvaihdon puutteista, vesivuodoista tai maakosteudesta. Kaikkiin tiloihin ei aina pääse esimerkiksi ahtauden tai luukun puuttumisen vuoksi, ja tämä rajaus kirjataan raporttiin.

Sisätilat ja märkätilat

Sisältä tarkastellaan näkyviä pintoja, hajuja ja näkyviä vaurioita. Märkätiloissa havainnoidaan pintakosteutta pintakosteudenosoittimella ja arvioidaan ilmanvaihdon yleistä toimintaa, mutta rakenteita ei avata. Pintakosteuden poikkeama on vihje, ei todiste rakenteen sisäisestä kunnosta, ja se voi johtaa lisätutkimussuositukseen.

Talotekniikka

LVI- ja sähköjärjestelmiä arvioidaan kuntotarkastuksessa pääasiassa näkyviltä osin, iän, havaintojen ja käytettävissä olevien tietojen perusteella. Kyse ei ole täydellisestä LVI- tai sähkötarkastuksesta, vaan yleisarviosta osana kokonaisuutta. Järjestelmän todellinen kunto ja käyttöikä voivat vaatia oman alansa erillistarkastuksen.

Turvallisuus ja terveellisyys

Kuntotarkastuksessa kiinnitetään huomiota näkyviin puutteisiin ja havaintoihin, joilla voi olla merkitystä rakennuksen turvallisuuden tai terveellisyyden kannalta. Tällaisia voivat olla esimerkiksi kosteuden jäljet, poikkeava haju, vaurioituneet rakennusosat, ilmanvaihdon puutteet sekä kulku- tai putoamisturvallisuuteen liittyvät kohdat.

Kyse ei kuitenkaan ole erillisestä sisäilma-, asumisterveys-, palo- tai sähköturvallisuustutkimuksesta. Jos havainnon syytä tai laajuutta ei voida selvittää kuntotarkastuksessa, raportissa voidaan suositella asian tutkimista erillisen asiantuntijan avulla.

Rakennekohtainen ja tilakohtainen erittely käsitellään tarkemmin omassa artikkelissaan, joka keskittyy pelkästään tarkastuksen sisältöön.

Mitä kuntotarkastus ei kerro?

Kuntotarkastus ei ole rakenteita avaava kuntotutkimus, eikä se paljasta kaikkea rakenteiden sisältä. Tämä rajaus on tärkeä ymmärtää, koska se määrittää, millaisia johtopäätöksiä raportin perusteella voidaan tehdä ja mitkä kysymykset jäävät vielä avoimiksi. 

Pintakosteudenosoitin ei selvitä kaikkien rakenteiden sisäistä kuntoa, eikä tarkastaja näe suljettujen pintojen taakse. Seinän, lattian tai maanvastaisen rakenteen sisäosa jää näkymättömiin, samoin putkien sisäpuoli ja piiloon jäävät liitokset. Tilasta, jota ei päästy tarkastamaan, ei voida antaa varmaa arviota. Tarkastamaton kohta jää raporttiin avoimeksi kysymykseksi, ei todistukseksi kunnosta suuntaan tai toiseen.

Kuntotarkastus ei myöskään ole takuu rakennuksen virheettömyydestä eikä poista myyjän vastuuta. Tarkastaja ei vastaa itse rakennuksen vaurioista vaan oman työnsä huolellisuudesta sovitussa laajuudessa. Vastuu voi tulla arvioitavaksi, jos selvästi havaittavissa ollut seikka on jäänyt raportoimatta, mutta se ei ulotu asioihin, joita aistinvaraisin menetelmin ei voitu havaita.

Kuluttajaviranomaisen mukaan tarkastajan pitää kertoa tilaajalle selvästi, mitä tarkastus sisältää, mitä se ei sisällä ja millaisia rajoituksia käytettyyn tutkimustapaan liittyy. Tarkastajan pitää myös suositella lisätutkimuksia, jos kohteessa havaitaan selvä riskipaikka.

Kuntotarkastus, kosteusmittaus, kuntotutkimus ja kuntoarvio eivät tarkoita samaa asiaa

Kohteen kuntoa voidaan selvittää eri tavoin, eikä tutkimuksen nimi yksin kerro, mitä työ käytännössä sisältää. Menetelmä pitää valita sen perusteella, halutaanko yleiskuva koko rakennuksesta vai vastaus tarkasti rajattuun kysymykseen.

Asuntokaupan kuntotarkastus antaa yleiskuvan rakennuksen kunnosta, riskipaikoista sekä huolto- ja korjaustarpeista. Se tehdään pääosin aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomatta, vaikka työn sovittuun laajuuteen voi kuulua myös vähäisiä rakenneavauksia.

Kosteusmittaus kohdistuu valittuun materiaaliin tai rakenteeseen. Sen avulla selvitetään kosteutta tarkemmin kuin pintakosteuden havainnoinnilla, mutta mittauksen laajuus ja luotettavuus riippuvat käytetystä menetelmästä ja mittauskohdasta.

Kuntotutkimuksella selvitetään tietyn rakenteen, järjestelmän tai vaurioepäilyn syytä ja laajuutta. Siihen voi kuulua rakenneavauksia, näytteitä ja muita kohdennettuja tutkimuksia. Kuntoarvio puolestaan tehdään tavallisesti kiinteistön yleiskunnon ja tulevien kunnossapitotarpeiden arvioimiseksi, eikä se ole sama asia kuin asuntokaupan yhteydessä tehtävä kuntotarkastus.

Kuntotarkastuksessa havaittu riskirakenne tai poikkeava havainto ei vielä ratkaise, millainen rakenteen kunto on. Jatkotutkimus valitaan sen mukaan, mitä jäi epäselväksi. Jos kysymys koskee esimerkiksi rakenteen kosteutta, kohdennettu kosteusmittaus voi olla oikea jatko. Jos taas pitää selvittää vaurion syy ja laajuus, tarvitaan yleensä kuntotutkimus. Menetelmät eivät siis ole toistensa vaihtoehtoja kaikissa tilanteissa, vaan ne vastaavat eri kysymyksiin.

Mitä riskirakenne tarkoittaa?

Riskirakenne on rakenneratkaisu, jonka vaurioitumisriski tunnetaan aiemman kokemuksen ja tutkimustiedon perusteella. Merkintä raportissa ei tarkoita, että rakenne olisi vaurioitunut. Jos rakenteen kuntoa ei kuitenkaan voida arvioida riittävän luotettavasti tarkastuksen yhteydessä, raportissa voidaan suositella tarkempaa tutkimusta.

Riskihavainto puolestaan syntyy tarkastuksessa tehdystä havainnosta, kuten hajusta, kosteusjäljestä, rakenteellisesta puutteesta tai mittauspoikkeamasta. Riskirakenne liittyy rakennustapaan, riskihavainto tarkastuksessa havaittuun seikkaan.

Tyypillisiä riskirakenteita ovat esimerkiksi:

• valesokkeli
• maanvarainen betonilaatta, jonka yhteydessä on orgaanisia materiaaleja
• maanvastainen kellariseinä
• tiili–villa–tiiliseinä ilman toimivaa tuuletusrakoa
• orgaanista materiaalia sisältävä välipohja kylmän tai viileän tilan yläpuolella

Näissä ratkaisuissa riski liittyy tavallisesti maasta nousevaan kosteuteen, puutteelliseen tuuletukseen tai orgaaniseen materiaaliin kohdassa, jossa se voi kastua.

Milloin tarvitaan lisätutkimuksia?

Raportissa voi olla kohta, johon kuntotarkastus ei anna lopullista vastausta. Taustalla voi olla riskirakenne, poikkeava kosteuslukema, haju, näkyvä jälki tai tila, johon ei päästy. Ensin on selvitettävä, mikä jäi avoimeksi. Sen jälkeen voidaan valita tutkimus, jolla kyseiseen kysymykseen saadaan vastaus. 

1. Raportissa on havainto tai riskirakenne.
2. Selvitetään, pystyttiinkö sen kunto arvioimaan tarkastuksessa.
3. Jos ei pystytty, raportissa pitäisi olla suositus sopivasta jatkotutkimuksesta.
4. Jatkotutkimus tehdään ennen kuin avoimen kysymyksen perusteella tehdään suuri päätös.
5. Tulokset käsitellään kirjallisesti ennen kaupantekoa.

Jatkotutkimuksen muoto riippuu kysymyksestä. Kohdennetulla kosteusmittauksella selvitetään rakenteen kosteuspitoisuutta tarkemmin kuin pintamittauksella. Rakenneavauksessa rakennetta avataan hallitusti, jotta sen sisäosa nähdään. Materiaalinäytteellä tutkitaan esimerkiksi mikrobivaurion mahdollisuutta, laajemmalla kuntotutkimuksella selvitetään useamman rakenteen tila, ja LVI- tai sähköalan erillistarkastus kohdistuu talotekniikkaan.

Kosteusmittausmenetelmiin ja mittaustulosten tulkintaan voit perehtyä tarkemmin oppaassa Kosteusmittaus Kuopiossa – kattava opas.

Miten kuntotarkastusraporttia luetaan?

Raporttia luetaan järjestyksessä, jossa rajaukset ja avoimet kohdat huomataan ennen johtopäätöksiä. Pelkkä yhteenveto ei riitä, koska se tiivistää havainnot mutta ei aina kerro, mikä jäi selvittämättä.

1. Lue tarkastuksen laajuus ja rajaukset.
2. Tarkista, mitkä tilat tai rakenteet jäivät tutkimatta.
3. Lue yhteenveto, mutta älä jää vain siihen.
4. Erottele nykyiset vauriot, huoltotarpeet ja tulevat korjaustarpeet.
5. Merkitse kaikki lisätutkimussuositukset.
6. Pyydä epäselvistä kohdista kirjallinen selvennys.

Kolme viimeistä kohtaa ratkaisevat usein sen, mitä kaupan valmistelussa pitää vielä tehdä. Nykyinen vaurio, ennakoitava korjaustarve ja pelkkä huoltotoimi vaikuttavat kauppaan eri tavoin, joten ne on syytä erottaa toisistaan. Seuraava taulukko auttaa tulkitsemaan yleisimpiä raportin merkintöjä.

Raportissa lukee	Mitä lukijan pitää selvittää
Ei voitu tarkastaa	Miksi kohta jäi tutkimatta ja miten se voidaan tutkia
Riskirakenne	Selvitettiinkö rakenteen kunto vai jäikö se avoimeksi
Tekninen käyttöikä saavutettu	Onko korjaus välitön vai ennakoitava tulevaisuudessa
Suositellaan lisätutkimusta	Mikä tutkimus, millä aikataululla ja miksi
Poikkeava havainto	Kuinka laaja ja vakava havainto on

Käyttöikänsä saavuttanutta rakennusosaa ei pidä lukea automaattisesti vaurioituneeksi. Tekninen käyttöikä on suunnittelun ja varautumisen apuväline, ei tuomio rakenteen kunnosta. Se auttaa arvioimaan, milloin korjaukseen on syytä varautua, vaikka osa toimisi tarkastushetkellä.

Ostajan, myyjän ja tilaajan roolit

Sama raportti palvelee ostajaa, myyjää ja tarkastuksen tilaajaa, mutta jokainen käyttää sitä eri näkökulmasta. Ostaja arvioi kohteen riskejä ja tulevia kustannuksia, myyjä huolehtii olennaisten tietojen antamisesta ja tilaaja varmistaa, että tarkastajalla on työn tekemiseen tarvittavat tiedot ja pääsy tarkastettaviin tiloihin. 

Ostajan näkökulma

Ostajan pitää saada raportti ennen lopullista päätöstä ja lukea se kokonaan, myös lisätutkimussuositukset. Suositusta ei pidä sivuuttaa siksi, että se hidastaa kauppaa, sillä avoin kysymys ei poistu kaupanteolla. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ei lähtökohtaisesti tarkoita rakenteiden rikkomista, mutta havaintojen ja raportin perusteella voi syntyä erityinen selvitystarve. Maakaaren mukaan ostajan ei ilman erityistä syytä tarvitse ulottaa tarkastusta teknisiä tai tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä vaativiin seikkoihin.

Myyjän näkökulma

Myyjän pitää tuoda esiin kaikki tiedossaan olevat vauriot, epäilyt, tutkimukset ja korjaukset. Tarkastus ei poista myyjän vastuuta, eikä raporttia saa esitellä koko rakennuksen virheettömyystodistuksena. Ennen myyntiä teetetty tarkastus antaa myyjälle mahdollisuuden korjata tai kertoa havaituista puutteista jo etukäteen.

Tilaajan näkökulma

Tilaajan pitää antaa tarkat lähtötiedot, järjestää pääsy tarkastettaviin tiloihin, kertoa aiemmista vahingoista ja korjauksista sekä varmistaa työn sovittu laajuus. Mitä paremmat lähtötiedot tarkastajalla on, sitä vähemmän raporttiin jää turhia avoimia kohtia.

Yksittäinen vastuukysymys arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Tarvittaessa asia kannattaa varmistaa kiinteistökauppaan perehtyneeltä juristilta.

Miten kuntotarkastukseen valmistaudutaan?

Tarkastuspäivää varten ei tarvita esittelysiivousta, mutta rakenteiden ja teknisten tilojen on oltava mahdollisimman hyvin tarkastettavissa. Asiakirjat, korjaushistoria ja tiedot aiemmista vuodoista auttavat tarkastajaa yhdistämään paikan päällä tehdyt havainnot rakennuksen historiaan. 

• Kokoa rakennuspiirustukset ja lupa-asiakirjat.
• Kokoa remontti- ja huoltotiedot.
• Etsi aiemmat raportit ja mittaustulokset.
• Kerro vuodot, hajut ja muut havaitut ongelmat.
• Tyhjennä tarkastettavien seinien edustat.
• Varmista pääsy yläpohjaan, alapohjaan ja teknisiin tiloihin.
• Vältä juuri ennen tarkastusta sellaisia pintatöitä, jotka voivat vaikeuttaa vanhojen jälkien tai vaurioiden arviointia. 
• Varmista, että sähköt, vesi ja lämmitys ovat normaalisti käytössä, ellei toisin sovita.
• Varaa aikaa osallistua tarkastukseen.

Tavoitteena ei ole siivota kohdetta esittelykuntoon vaan tehdä rakenteet ja tekniset tilat tarkastettaviksi. Peittyneet kohdat jäävät helposti tarkastamatta ja päätyvät raporttiin avoimina.

Paljonko kuntotarkastus maksaa?

Hinta määräytyy kohteen ja tarkastuksen laajuuden mukaan. Hintaan vaikuttavat muun muassa rakennustyyppi, pinta-ala, rakennusvuosi, sijainti, sivurakennukset, tarkastuksen laajuus, raportointi ja mahdolliset erillistutkimukset.

Esimerkkinä noin 130 m²:n ja vuonna 1990 rakennetun omakotitalon kuntotarkastus on Puijon Rakennusvalvonnalla alkaen 600 euroa, sisältäen arvonlisäveron 25,5 prosenttia. Sivurakennukset, vaikeapääsyiset tilat ja tarvittavat lisämittaukset voivat kasvattaa työn laajuutta ja siten hintaa.

Hinnan muodostuminen ja tarjousten vertailu käsitellään tarkemmin omassa hinta-artikkelissaan.

Miten kuntotarkastaja valitaan?

Tarjouksia ei voi verrata pelkän loppusumman perusteella. Samalta näyttävä hinta voi sisältää eri laajuisen tarkastuksen, erilaisen raportoinnin tai eri määrän tarkastuksen jälkeistä neuvontaa. Ennen tilausta on siksi selvitettävä, mitä tarkastetaan, millä ohjeella työ tehdään ja miten havainnot raportoidaan. 

• rakennusalan koulutus
• kokemus saman ikäisistä ja tyyppisistä rakennuksista
• esimerkki aiemmasta raportista
• vakuutukset
• käytettävä suoritusohje
• työn tarkka laajuus
• mahdollisuus kysyä raportista jälkikäteen

Kuntotarkastajille ei ole lakisääteistä pakollista pätevyyttä. Vapaaehtoinen asuntokaupan kuntotarkastajan AKK-pätevyys on yksi tapa arvioida tarkastajan koulutusta ja kokemusta, ja pätevyyden voimassaolon voi tarkistaa FISEn pätevyysrekisteristä. Pätevyysnimike kertoo, että sen haltija on täyttänyt pätevyydelle asetetut koulutus-, tentti- ja työkokemusvaatimukset, mutta se ei yksin takaa työn laatua yksittäisessä kohteessa.

Pätevyystietojen lisäksi kannattaa pyytää nähtäväksi raporttiesimerkki. Siitä voi arvioida, erotellaanko havainnot, niiden merkitys, rajaukset ja jatkotoimenpidesuositukset ymmärrettävästi.

Kuntotarkastus Kuopiossa ja lähialueilla

Puijon Rakennusvalvonta tekee kuntotarkastuksia Kuopiossa ja lähialueilla. Tarkastuksen painotuksiin vaikuttavat kohteen rakennusvuosi, rakenneratkaisut, korjaushistoria, käyttö ja tarkastushetkellä tehtävät havainnot.

Paikallistuntemuksesta on hyötyä alueen rakennuskannan ja olosuhteiden hahmottamisessa, mutta jokainen rakennus arvioidaan kohdekohtaisesti. Saman ikäisetkin talot voivat erota toisistaan huomattavasti tehtyjen korjausten, kunnossapidon ja käyttöhistorian vuoksi.

Usein kysytyt kysymykset

Onko kuntotarkastus pakollinen asuntokaupassa?

Ei ole. Kuntotarkastus on vapaaehtoinen selvitys, jonka avulla ostaja ja myyjä voivat saada tietoa rakennuksen yleiskunnosta, riskipaikoista sekä huolto- ja korjaustarpeista ennen kaupantekoa. 

Kumpi maksaa kuntotarkastuksen?

Tilaamisesta ja kustannusten jakamisesta sovitaan ostajan ja myyjän kesken. Maksaja voi olla kumpi tahansa tai molemmat yhdessä, eikä maksaja lähtökohtaisesti muuta raportin puolueettomuutta.

Voiko ostaja osallistua kuntotarkastukseen?

Kyllä, ja osallistumisesta on yleensä hyötyä. Ostaja voi kuulla havainnot suoraan tarkastajalta, nähdä, mihin raportin merkinnät perustuvat, ja kysyä epäselvistä kohdista jo tarkastuksen aikana. Myyjän ja mahdollisen välittäjän läsnäolo auttaa varmistamaan, että osapuolet saavat samat tiedot. Suulliset havainnot eivät kuitenkaan korvaa kirjallista raporttia, joka pitää lukea ennen lopullista kaupantekoa.

Kauanko kuntotarkastus kestää?

Kesto riippuu rakennuksen koosta, rakenteista, tarkastettavuudesta ja tarkastuksen laajuudesta, joten yhtä tuntimäärää ei voi antaa. Raportin laatiminen vie oman aikansa tarkastuksen jälkeen.

Voiko kuntotarkastuksessa löytyä hometta?

Tarkastuksessa voidaan havaita merkkejä, kuten hajua tai jälkiä, joiden perusteella suositellaan lisätutkimuksia. Tarkastus ei automaattisesti sisällä mikrobinäytteitä eikä sulje pois piilevää mikrobivauriota.

Riittääkö kuntotarkastus vai tarvitaanko kosteustutkimus?

Erillistä tutkimusta tarvitaan, jos tarkastus ei vastaa rakenteen kuntoa koskevaan kysymykseen tai jos raportissa suositellaan lisätutkimuksia. Muussa tapauksessa tarkastus voi riittää yleiskuvan saamiseen.

Voiko talon myydä, vaikka raportissa on korjaustarpeita?

Korjaustarpeen merkitys voidaan huomioida esimerkiksi kauppahinnassa, korjausten ajoituksessa, lisätutkimuksissa tai kaupan ehdoissa. Ratkaisu riippuu havainnon laadusta ja osapuolten sopimuksesta. 

Yhteenveto

Asuntokaupan kuntotarkastus antaa rakennuksesta kokonaiskuvan mutta ei takaa virheettömyyttä. Rajaukset, riskirakenteet ja lisätutkimussuositukset pitää ymmärtää yhtä hyvin kuin varsinaiset löydökset. Tarkastus kannattaa tehdä niin ajoissa, että raportti ehtii vaikuttaa päätöksiin.

Tarvitsetko asuntokaupan kuntotarkastuksen Kuopiossa tai lähialueella? Ota yhteyttä Puijon Rakennusvalvontaan ja kerro kohteen perustiedot, niin tarkastuksen sopivaa laajuutta, hintaa ja ajankohtaa voidaan arvioida.

Artikkelin lähteet ja rajaus

Tämä artikkeli on koottu asuntokaupan kuntotarkastusta, tarkastuksen suorittamista, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta ja alan pätevyyksiä käsittelevien lähteiden pohjalta.

• Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) – kuntotarkastuksen sisältö, rajoitukset, raportin merkitys ja osapuolten toiminta
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) – kuntotarkastajan vastuu, työn huolellisuus ja lisätutkimusten suositteleminen
• Rakennustieto / Rakennustietosäätiö RTS – RT 103996 ja RT 103997 – asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritus- ja tilaajan ohjeet
• Finlex – Maakaari 2 luvun 22 § – ostajan ennakkotarkastus ja ostajan tieto kiinteistön virheestä
• FISEn pätevyysrekisteri – asuntokaupan kuntotarkastajan AKK-pätevyyden ja sen voimassaolon tarkistaminen

Artikkeli ei korvaa kohdekohtaista rakennusteknistä arviota tai oikeudellista neuvontaa. Tarkastuksen laajuus, lisätutkimustarve ja vastuut arvioidaan aina tapauskohtaisesti.