Mitä kuntotarkastuksessa tarkastetaan? Tarkastuksen sisältö kohta kohdalta

Kuntotarkastus kattaa rakennuksen eri osat ulkoseinistä yläpohjaan ja märkätiloihin, mutta se ei ole rakenteita avaava tutkimus. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä kuntotarkastuksessa tarkastetaan, rakennuksen osa-alue kerrallaan.

Osa rakennusosista voidaan arvioida vain näkyviltä osin, ja tarkastamatta jääneet kohdat kirjataan raporttiin. Tämä rajaus ei tarkoita, että tarkastus olisi tehty puutteellisesti.

Kun tiedät, mitä asuntokaupan kuntotarkastus sisältää, osaat myös valmistautua siihen ja lukea raporttia oikein.

Lyhyesti: mitä kuntotarkastus sisältää?

• rakennuksen ympäristö ja ulkopuoliset rakenteet
• vesikatto, yläpohja ja alapohja
• sisätilat ja märkätilat
• näkyvät talotekniset osat
• pintakosteuden havainnointi soveltuvissa kohdissa
• asiakirjoihin, havaintoihin ja rakennuksen ikään perustuva kokonaisarvio

Tarkastus tehdään siinä laajuudessa kuin rakennusosat ovat turvallisesti ja esteettömästi tarkastettavissa.

Tarkastus alkaa lähtötiedoista ja asiakirjoista

Ennen kohteen kiertämistä tarkastaja perehtyy käytettävissä oleviin lähtötietoihin. Rakennuspiirustukset ja rakennusvuosi kertovat, millaisia rakenneratkaisuja kohteessa on todennäköisesti käytetty ja mihin kannattaa kiinnittää huomiota. Korjaus- ja huoltohistoria taas näyttää, mitä rakennukselle on jo tehty ja mikä voi olla lähestymässä uusimisikää.

Aiemmat vuodot ja vahingot sekä aikaisemmat tutkimukset ja mittaukset ohjaavat tarkastusta oikeisiin kohtiin. Omistajan tai käyttäjän haastattelu täydentää lähtötietoja ja auttaa kohdistamaan huomiota esimerkiksi ilmoitettuihin hajuihin, kylmiin pintoihin tai poikkeaviin tapahtumiin. Kaikkia tietoja ei aina ole saatavilla, ja puutteet vaikuttavat siihen, kuinka tarkasti kohteen historia tunnetaan. Lähtötiedot vaikuttavat myös siihen, osataanko kohteen ikäkaudelle tyypilliset riskirakenteet ottaa tarkastuksessa huomioon.

Rakennuksen ympäristö ja ulkopuoliset rakenteet

Ulkopuolen tarkastus keskittyy siihen, miten hyvin vesi ohjautuu pois rakennuksen viereltä ja missä kunnossa vaipan näkyvät osat ovat.

Maanpinnat, sadevedet ja salaojitukseen liittyvät havainnot

Ulkoa arvioidaan maanpinnan kallistuksia, sadevesien ohjautumista sekä syöksytorvien ja pintavesien johtamista poispäin rakennuksesta. Samalla etsitään näkyviä merkkejä perustuksiin kohdistuvasta kosteusrasituksesta. Salaojista kirjataan saatavilla olevat tiedot ja näkyvät tarkastuskaivot, mutta salaojituksen todellinen kunto ei aina selviä kuntotarkastuksessa, vaan voi edellyttää erillistä selvitystä. Vedenpoiston puutteet ovat tavallinen tausta myöhemmille kosteusongelmille, joten ne ovat ulkopuolen tarkastuksessa keskeisiä havaintokohteita.

Perustukset, sokkeli ja julkisivut

Perustuksista ja sokkelista tarkastellaan näkyviä halkeamia ja vaurioita, sokkelin korkeutta suhteessa maanpintaan sekä mahdollisia kosteusjälkiä. Julkisivuista arvioidaan materiaalien näkyvä kunto sekä tuuletusrakojen ja liittymien näkyvät puutteet. Erityistä huomiota kiinnitetään julkisivun ja perustusten liittymiin, joissa kosteus voi päästä rakenteeseen. Sokkelin pinnoitteen irtoaminen tai hilseily voi myös kertoa kosteusrasituksesta, ja tällaiset havainnot kirjataan sanallisesti.

Ikkunat, ovet ja ulkopuoliset liittymät

Ikkunoista ja ovista arvioidaan näkyvä kunto, tiivisteet ja pellitykset sekä lahon, vuodon tai muun vaurion merkit. Myös liittymien yleistä toimivuutta katsotaan siltä osin kuin se on näkyvissä. Ikkunapenkkien ja karmien alaosat sekä vesipeltien kallistukset ovat kohtia, joista vaurio usein alkaa.

Vesikatto, yläpohja ja sadevesijärjestelmä

Katto ja yläpohja muodostavat rakennuksen ylävaipan, jonka kautta vesi ei saisi päästä rakenteisiin. Kumpikin osa on kosteusteknisesti oleellinen, koska vuoto ylhäältä voi levitä laajalle ennen kuin se näkyy sisätiloissa.

Vesikatto

Vesikatosta arvioidaan katemateriaalin näkyvä kunto, läpiviennit ja pellitykset, savupiipun liittymät sekä räystäät, kourut ja syöksytorvet. Näkyvät vauriot ja huoltotarpeet kirjataan raporttiin. Katolle nouseminen riippuu turvallisuudesta ja sovitusta laajuudesta, joten osa katosta voidaan arvioida esimerkiksi maasta tai yläpohjan kautta. Kourujen ja syöksytorvien tukkeumat sekä pellitysten irtoamat ovat tyypillisiä huoltoa vaativia havaintoja.

Yläpohja

Yläpohjassa etsitään näkyviä vuotojälkiä, arvioidaan eristeiden yleistä kuntoa sekä ilmanvaihtoa ja tuulettumista. Kosteuden, hajun tai mikrobivaurion mahdolliset merkit kirjataan, mutta pelkästä hajusta ei voida päätellä varmaa mikrobivauriota. Tarkastettavuus riippuu kulkuluukusta ja tilan ahtaudesta, ja rajoitukset merkitään raporttiin. Eristetilan riittävä tuuletus vähentää kosteuden tiivistymisen riskiä, joten tuuletuksen puutteet ovat olennaisia havaintoja.

Alapohja, ryömintätila ja kellari

Alapohjan ja kellarin tarkastus perustuu siihen, päästäänkö tilaan turvallisesti. Ryömintätilasta arvioidaan näkyvät kosteus- ja lahovauriot, maapohjan kosteus, tilan tuulettuminen sekä putket ja läpiviennit näkyviltä osin. Ryömintätilan tuulettuvuus ja maapohjan peittäminen vaikuttavat siihen, kuinka hyvin tila pysyy kuivana. Kellarissa tarkastellaan seiniä ja lattioita sekä maanvastaisten rakenteiden näkyviä kosteusjälkiä. Putkien läpiviennit ja mahdolliset vuotojäljet niiden ympärillä kertovat, onko kosteutta päässyt rakenteisiin.

Tila, johon ei ole turvallista tai esteetöntä pääsyä, jää tarkastamatta. Tarkastamatonta ryömintätilaa tai kellarin osaa ei voida arvioida luotettavasti, ja tämä rajaus kirjataan aina raporttiin. Kosteus- ja lahovaurioiden riski korostuu maanvastaisissa ja huonosti tuulettuvissa rakenteissa.

Sisätilat

Sisätiloista arvioidaan näkyviä pintoja, hajuja ja toiminnallisia havaintoja. Rakenteita ei avata, joten arvio perustuu siihen, mitä pinnoilta ja käytöstä voidaan havaita.

Asuin- ja oleskelutilat

Asuintiloista tarkastellaan seinien, lattioiden ja kattojen näkyviä pintoja sekä halkeamia, värimuutoksia ja kupruilua. Poikkeavat hajut, ovien ja ikkunoiden toiminta havaintojen tasolla sekä mahdolliset painumat tai vinoudet kirjataan. Ilmanvaihdosta tehdään yleisiä havaintoja. Lattian tai seinän poikkeava taipuma voi viitata kosteus- tai painumaongelmaan, joka on syytä selvittää tarkemmin.

Keittiö ja kodinhoitotilat

Keittiössä ja kodinhoitotiloissa huomio kohdistuu vesikalusteiden ja näkyvien liitosten ympäristöön, allaskaappeihin sekä astian- ja pyykinpesukoneiden näkyviin liitäntöihin. Vuotojäljet sekä lattiapintojen ja seinien näkyvät vauriot kirjataan. Putkiston sisäinen kunto ei selviä tällaisessa tarkastuksessa. Astianpesukoneen ja jääkaapin taustat ovat tyypillisiä paikkoja, joissa hidas vuoto voi jäädä pitkään huomaamatta.

Märkätilat, sauna ja wc

Märkätiloista arvioidaan pintojen ja saumojen kunto, lattiakaivot näkyviltä osin sekä kallistusten yleiset havainnot. Vedeneristyksestä kirjataan saatavilla olevat asiakirjatiedot, ja ilmanvaihtoa arvioidaan yleisellä tasolla. Pintakosteutta havainnoidaan soveltuvissa kohdissa, mutta pintakosteudenosoittimen poikkeama ei yksin todista rakenteen sisäistä kosteusvauriota, vaan johtaa tarvittaessa jatkotutkimussuositukseen. Vanha tai puutteellisesti dokumentoitu vedeneristys on tavallinen syy suositella tarkempaa selvitystä ennen kauppaa.

Talotekniikasta tarkastetaan näkyvät osat

Talotekniikkaa arvioidaan kuntotarkastuksessa pääasiassa näkyviltä osin sekä iän ja saatavilla olevien tietojen perusteella.

Lämmitys ja käyttövesijärjestelmä

Lämmitys- ja käyttövesijärjestelmästä kirjataan tyyppi ja ikä saatavilla olevien tietojen perusteella sekä näkyvät vuodot, vauriot ja puutteet. Teknisistä tiloista tehdään yleisiä havaintoja. Järjestelmän sisäistä kuntoa ei arvioida. Käyttövesiputkien ja lämmönjaon ikä suhteutetaan tekniseen käyttöikään, jotta uusimistarvetta voidaan ennakoida.

Ilmanvaihto

Ilmanvaihdosta todetaan järjestelmän tyyppi sekä venttiilien ja näkyvien osien yleiskunto. Toimintaan viittaavat havainnot kirjataan, mutta kuntotarkastukseen ei kuulu ilmanvaihtojärjestelmän täydellistä toimintamittausta.

Sähköjärjestelmä

Sähköjärjestelmästä arvioidaan näkyvät osat ja ilmeiset puutteet sekä järjestelmän ikä asiakirjojen perusteella. Kuntotarkastukseen ei sisälly erillistä sähkö- tai turvallisuustarkastusta. Kuntotarkastus ei siis korvaa LVI- tai sähköalan erillistarkastusta, vaan antaa yleiskuvan näkyvien osien perusteella. Vanha sähköjärjestelmä tai näkyvät puutteet ovat peruste suositella sähköalan ammattilaisen tarkastusta.

Mitä mittauksia kuntotarkastukseen voi kuulua?

Tavanomaiseen kuntotarkastukseen kuuluu pintakosteuden havainnointi soveltuvissa kohdissa, kuten märkätiloissa ja kosteudelle alttiissa rakenteissa. Lisäksi voidaan mitata lämpötilaa ja suhteellista kosteutta, jos se on havaintojen kannalta tarpeen.

Muut tarkastelut tehdään sovitusti tai silloin, kun havainnot antavat niihin aiheen. Rakenneavaukset ja tarkemmat kosteusmittaukset, kuten porareikä- tai näytepalamittaus, eivät kuulu automaattisesti tavalliseen kuntotarkastukseen, vaan niistä sovitaan erikseen omana työnään.

Mittausten valinta perustuu havaintoihin ja kohteen rakenteisiin. Sama menetelmä ei sovi kaikkeen, joten esimerkiksi betonirakenteen ja puurakenteen kosteus selvitetään eri tavoin. Tavoitteena on saada juuri se tieto, jota kohteen kunnon arviointi edellyttää.

Mitä kuntotarkastuksessa ei yleensä tarkasteta?

Osa rakennuksen osista jää tavanomaisen kuntotarkastuksen ulkopuolelle, koska niitä ei voida arvioida aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomatta. Näitä ovat tyypillisesti:

• suljettujen rakenteiden sisäosat ilman erillistä tutkimusta
• putkien sisäpinnat
• viemärien täydellinen kunto ilman kuvausta
• sähköjärjestelmän turvallisuus kokonaisuudessaan
• ilmanvaihdon täydellinen toiminta
• savuhormien sisäpuolinen kunto
• maanalaiset rakenteet ja salaojat kokonaisuudessaan
• tilat, joihin ei ole turvallista tai esteetöntä pääsyä
• mikrobit ilman erillisiä näytteitä

Rajaus ei tarkoita, että kohde olisi näiltä osin kunnossa tai vaurioitunut. Se tarkoittaa, ettei asiasta saatu tarkastuksessa riittävää tietoa, ja että varmuus edellyttäisi tarkempaa tutkimusta.

Kuntotarkastuksen rajoituksia, riskirakenteita ja raportin tulkintaa käsitellään tarkemmin oppaassa Asuntokaupan kuntotarkastus – kattava opas ostajalle ja myyjälle.

Miten tarkastuksen sisältö näkyy raportissa?

Raportti kokoaa yhteen sen, mitä tarkastettiin ja mitä havaittiin. Siitä pitää käydä ilmi tarkastetut alueet ja yhtä lailla ne alueet, jotka jäivät tarkastamatta. Jokaisesta havainnosta kerrotaan, mitä havaittiin ja mitä havainto käytännössä merkitsee.

Raportissa erotellaan huolto- ja korjaustarpeet, mahdolliset riskirakenteet sekä suositellut lisätutkimukset. Havaintoja voidaan täydentää valokuvilla ja merkitä mittauskohdat soveltuvin osin. Näin lukija näkee, mihin arvio perustuu ja mitkä kysymykset jäivät vielä avoimiksi.

Hyvin jäsennelty raportti erottaa toisistaan sen, mikä on todettu vaurioksi, mikä on tavanomaista kulumista ja mikä on tulevaisuudessa ennakoitava korjaustarve. Näin lukija hahmottaa, mitkä havainnot vaativat toimia heti ja mitkä vasta myöhemmin.

Näin varmistat, että kohde voidaan tarkastaa mahdollisimman kattavasti

Hyvä valmistautuminen laajentaa sitä, mitä tarkastuksessa ehditään käydä läpi:

• järjestä pääsy yläpohjaan ja alapohjaan
• tyhjennä tarkastusluukkujen edustat
• siirrä tavarat pois ulkoseinien ja vesikalusteiden edestä
• kokoa piirustukset ja remonttitiedot
• kerro aikaisemmat vuodot ja vauriot
• pidä vesi, sähkö ja lämmitys normaalisti käytössä, ellei muuta sovita
• varmista pääsy teknisiin tiloihin ja sivurakennuksiin

Kuntotarkastus Kuopiossa ja lähialueilla

Puijon Rakennusvalvonta tekee kuntotarkastuksia Kuopiossa ja lähialueilla. Tarkastuksen laajuus sovitaan kohteen mukaan, ja rakennusvuosi, koko, rakenneratkaisut sekä mahdolliset sivurakennukset vaikuttavat siihen, kuinka laaja työstä muodostuu.

Asiakas saa tarkastuksesta kirjallisen raportin, josta käyvät ilmi tehdyt havainnot ja mahdolliset jatkotoimet. Kun kohde sijaitsee Kuopiossa tai lähialueella, tarkastus on helppo sopia kohteen ja aikataulun mukaan. Paikallistuntemuksesta on hyötyä alueen rakennuskannan hahmottamisessa, mutta jokainen kohde arvioidaan omien havaintojensa perusteella.

Usein kysytyt kysymykset

Tarkastetaanko kuntotarkastuksessa kaikki rakennuksen tilat?

Ei välttämättä. Tarkastus kattaa ne tilat ja rakenteet, joihin on turvallinen ja esteetön pääsy. Tilat, joihin ei päästä, kirjataan tarkastamatta jääneiksi, eikä niistä anneta varmaa arviota. Tarkastettavuus riippuu kulkuyhteyksistä ja turvallisuudesta.

Sisältyykö kuntotarkastukseen kosteusmittaus?

Kuntotarkastukseen kuuluu pintakosteuden havainnointi soveltuvissa kohdissa. Tarkemmat mittaukset, kuten porareikä- tai näytepalamittaus, eivät kuulu tavanomaiseen tarkastukseen, vaan niistä sovitaan erikseen tarpeen mukaan.

Tarkastetaanko salaojat kuntotarkastuksessa?

Salaojista kirjataan saatavilla olevat tiedot ja näkyvät tarkastuskaivot. Salaojituksen todellinen kunto ei kuitenkaan aina selviä kuntotarkastuksessa, vaan sen selvittäminen voi vaatia erillisen tutkimuksen. Tällöin käytetään esimerkiksi tarkastuskaivon kautta tehtävää tarkastelua tai muuta kohdennettua menetelmää.

Kuuluuko sähköjärjestelmän tarkastus kuntotarkastukseen?

Sähköjärjestelmästä arvioidaan näkyvät osat ja ilmeiset puutteet sekä ikä asiakirjojen perusteella. Kuntotarkastus ei sisällä erillistä sähkö- tai turvallisuustarkastusta, joka kuuluu sähköalan asiantuntijalle. Kuntotarkastuksen havainto voi silti toimia lähtökohtana sille, kannattaako erillinen sähkötarkastus teettää.

Mitä tapahtuu, jos johonkin tilaan ei päästä?

Tila, johon ei ole turvallista tai esteetöntä pääsyä, jää tarkastamatta ja merkitään raporttiin. Rajaus ei kerro tilan kunnosta suuntaan tai toiseen, vaan siitä, ettei sitä voitu arvioida. Tarvittaessa kohta voidaan selvittää myöhemmin erikseen.

Paljastaako kuntotarkastus homevaurion?

Tarkastuksessa voidaan havaita merkkejä, kuten hajua tai kosteusjälkiä, joiden perusteella suositellaan lisätutkimuksia. Tarkastus ei automaattisesti sisällä mikrobinäytteitä eikä sulje pois piilevää mikrobivauriota. Varsinainen vaurio varmistetaan tarvittaessa materiaalinäytteillä tai rakennetta avaamalla.

Yhteenveto

Kuntotarkastuksessa käydään läpi rakennuksen ympäristö ja ulkopuoli, vesikatto ja yläpohja, alapohja ja kellari, sisä- ja märkätilat sekä talotekniikan näkyvät osat. Tarkoituksena on antaa puolueeton yleiskuva rakennuksen kunnosta, riskipaikoista ja korjaustarpeista sovitussa laajuudessa. Sisältö painottuu sen mukaan, mitä kohteesta havaitaan ja mihin tiloihin päästään.

Tarkastus perustuu näkyviin havaintoihin ja pintamittauksiin, joten se ei paljasta kaikkea rakenteiden sisältä. Juuri siksi raportin rajaukset ja tarkastamatta jääneet kohdat pitää lukea yhtä huolellisesti kuin varsinaiset havainnot.

Artikkelin lähteet ja rajaus

Artikkeli perustuu asuntokaupan kuntotarkastuksen sisältöä, laajuutta, mittauksia, raportointia ja rajoituksia käsitteleviin lähteisiin.

• Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) – kuntotarkastuksen sisältö, toteutustapa ja rajoitukset
• Rakennustieto / Rakennustietosäätiö RTS – RT 103996 – asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohje
• Rakennustieto / Rakennustietosäätiö RTS – RT 103997 – asuntokaupan kuntotarkastuksen tilaajan ohje

RT 103996 käsittelee tarkastuksen sisältöä, laajuutta, mittauksia ja raportointia, kun taas RT 103997 tarkastelee kokonaisuutta tilaajan näkökulmasta.

Artikkeli ei korvaa kohdekohtaista rakennusteknistä arviota. Tarkastuksen sisältö, laajuus ja mahdollisten lisätutkimusten tarve määräytyvät aina kohteen ja tehdyn sopimuksen perusteella.