Ostotarjous on jätetty omakotitalosta Kuopion laidalla, ja myyjä on teettänyt kuntotarkastuksen. Raportissa lukee, että alapohja on riskirakenne, jonka kuntoa ei ole selvitetty, ja rakenteen tarkempaa tutkimista suositellaan. Kannattaako kosteusmittaus tehdä ennen kauppaa, kuka sen tilaa ja mitä tapahtuu, jos tutkimus jätetään tekemättä?
Nämä ovat päätöksiä, joilla voi olla suuri vaikutus koko asuntokauppaan. Kosteusmittaus auttaa selvittämään, tarvitaanko lisätutkimuksia ja voidaanko kauppaa jatkaa suunnitellusti. Tässä artikkelissa käydään läpi, milloin mittaus kannattaa tehdä, mitä tulokset voivat tarkoittaa ja miten ne voivat vaikuttaa kaupan etenemiseen.
Asuntokaupan päätöspolku
- Onko kuntotarkastus tehty? Ei → harkitse tarkastusta ennen kauppaa. Kyllä → siirry raportin havaintoihin.
- Onko raportissa vaurioita tai lisätutkimussuosituksia? Ei → arvioi mittaustarve muun tiedon perusteella. Kyllä → selvitä, mihin rakenteeseen suositus kohdistuu.
- Voidaanko kysymykseen vastata pintapuolisesti? Kyllä → arvioi tulos muun aineiston kanssa. Ei → sovi kohdennetusta tutkimuksesta ja tarvittavista luvista.
- Onko tulos käytettävissä ennen kauppaa? Kyllä → käsittele tulos ennen päätöstä. Ei → siirrä päätöstä tai sovi tutkimusehdosta kirjallisesti.
- Miten tulos vaikuttaa kauppaan? Päätä kaupan etenemisestä, ehdoista tai lisätutkimuksista kirjallisen raportin perusteella.
Onko kosteusmittaus pakollinen asuntokaupassa?
Ei ole. Kosteusmittaus tai kuntotarkastus ei ole lain mukaan pakollinen. Mikään säädös ei siis velvoita mittaamaan, mutta mittauksen puuttuminen voi kääntyä kummankin osapuolen tappioksi, jos rakenteissa on jotain, mitä silmällä ei näe. Kyse on harkinnasta, ei muodollisuudesta.
Tässä kohtaa on hyvä erottaa kaksi asiaa. Kuntotarkastus antaa tietoa talon yleiskunnosta sekä huolto- ja korjaustarpeista, mutta se tehdään pääosin aistinvaraisesti ja pintamittauksiin perustuen, joten se ei sulje pois rakenteissa piileviä virheitä. Kosteusmittaus puolestaan tuottaa lukuihin perustuvaa tietoa tietystä rakenteesta tai kohdasta.
Mitä kosteusmittaus kertoo kaupan kannalta?
Asuntokaupassa mittauksen arvo ei ole yksittäisessä lukemassa vaan siinä, mihin kysymykseen se vastaa. Väärin rajattu mittaus voi antaa turvallisuudentunteen ilman todellista varmuutta.
Pintakartoitus antaa suuntaa, mutta ei osoita rakenteen kuntoa. Pintakosteuskartoitus on nopea tapa käydä läpi märkätilat ja riskialueet ja etsiä poikkeavia kohtia. Sen rajoitus on kaupassa olennainen: kartoitus kertoo, mistä kannattaa selvittää lisää, mutta sen perusteella ei tehdä johtopäätöstä rakenteen kunnosta. Kilpailu- ja kuluttajavirasto muistuttaa samasta ostajan suuntaan: tavallinen kuntotarkastus ei välttämättä tuo esiin esimerkiksi asunnon kosteusvauriota, ja jos tarkastuksessa kerrotaan kosteusriskistä, ostajan pitää varautua mahdolliseen kosteusvaurioon.
Rakenteen sisältä tehtävä mittaus vastaa eri kysymykseen. Se voi edellyttää pientä reikää, viiltoa tai näytteenottoa, ja kauppatilanteessa tämä nostaa esiin kysymyksen luvista ja vastuista, koska rakenteen avaaminen ei kuulu ostajan tavanomaiseen ennakkotarkastukseen. Pintakartoituksen ja rakenteesta tehtävän mittauksen eroa käsitellään tarkemmin artikkelissa pintakosteusmittaus vai rakenteiden kosteusmittaus.
Mitä kosteusmittaus ei kerro?
Mittaus vastaa kapeaan kysymykseen, ja loput jäävät sen ulkopuolelle. Kosteusmittauksella arvioidaan rakenteen kosteustilannetta, mutta se ei yksin osoita mikrobivauriota tai tunnista hometta. Jos kohteessa on hajua, näkyviä jälkiä tai riskirakenne, varsinainen vaurio selvitetään tarvittaessa lisätutkimuksilla. Yksi mittauskäynti ei siis aina sulje pois myöhempää selvitystarvetta.
Menetelmät kannattaa pitää erillään, koska ne vastaavat eri kysymyksiin. Alla oleva taulukko kokoaa ne yhteen, ja saman jaon näkee KKV:n koosteesta asunnon kunnon selvitysmenetelmistä.
| Menetelmä | Mitä sillä selvitetään? | Tyypillinen rajoitus |
|---|---|---|
| Kuntotarkastus | Rakennuksen yleiskunto ja riskikohdat | Ei tavallisesti paljasta rakenteiden sisäisiä vaurioita |
| Pintakosteuskartoitus | Poikkeavien alueiden paikantaminen | Tulos on suuntaa antava |
| Rakenteiden kosteusmittaus | Rajatun rakenteen kosteustilanne | Koskee tutkittuja mittauskohtia |
| Kuntotutkimus | Vaurion syy, kunto ja mahdollinen laajuus | Voi edellyttää rakenneavauksia ja näytteitä |
Menetelmien tekninen tausta on avattu Puijon Rakennusvalvonnan kosteusmittauksen kattavassa oppaassa.
Ostajan päätökset
Ostajan päätökset tehdään yleensä nopeasti ja usein puutteellisin tiedoin. Nämä neljä ratkaisevat eniten.
Mitä raportista pitää tarkistaa
Kuntotarkastusraportti on ostajan tärkein yksittäinen asiakirja, ja se kannattaa lukea kokonaan eikä vain yhteenvedon osalta. Raportin sisältö ehtii vaikuttaa neuvotteluun vain, jos osapuolet saavat sen ennen kaupantekoa. Myöhemmässä erimielisyydessä arviointi nojaa kirjalliseen raporttiin eikä siihen, mitä tarkastuskäynnillä on puhuttu.
Tarkista nämä kuusi asiaa ennen kuin hyväksyt mittausraportin:
- Mitä rakennetta tutkittiin?
- Mitä jäi tutkimatta?
- Millä menetelmällä mittaus tehtiin?
- Missä mittauskohdat sijaitsivat?
- Miten tulokset tulkittiin?
- Suositellaanko jatkotutkimuksia?
Kiinnitä huomiota erityisesti siihen, mitä ei ole tutkittu. Mittaustulos koskee vain raportissa ilmoitettuja kohtia ja olosuhteita. Jos jokin rakenne on jätetty tutkimatta tai sen kuntoa suositellaan selvitettäväksi tarkemmin, asia kannattaa ratkaista ennen kauppakirjan allekirjoittamista.
Milloin lisätutkimus kannattaa tehdä
Erillistä kosteusmittausta ei tarvita jokaisessa asuntokaupassa. Riskirakenne ei yksin tarkoita, että rakennetta pitäisi avata tai mitata. Jos raportissa on lisäksi poikkeavia havaintoja, vaurioepäily tai lisätutkimussuositus, rakenteen sisältä tehtävä mittaus tai laajempi kuntotutkimus voi olla tarpeen.
Rakennusikä ohjaa huomiota. Kun kaupan kohteena on 1960–1980-luvuilla rakennettu talo, huomio kannattaa kiinnittää rakennusajalle tyypillisiin rakenneratkaisuihin.
Tyypillisiä riskirakenteita 1960–1980-lukujen taloissa
- valesokkeli
- maanvarainen betonilaatta orgaanisine materiaaleineen
- kellarin maanvastaiset seinät
Näiden rakenteiden vauriomekanismit on käyty läpi rakenne kerrallaan artikkelissa yleisimmät kosteusvauriot omakotitalossa. Riskirakenteen kohdalla pintamittaus ei tavoita sitä, mikä ratkaisee: esimerkiksi maanvastaisen seinän tai valesokkelin kuntoa ei voida varmistaa pelkän pintamittauksen perusteella, vaan päätöksen tueksi voidaan tarvita rakenteen sisältä tehtävää mittausta, rakenneavausta tai kuntotutkimusta.
Milloin ostajan pitää selvittää asiaa tarkemmin?
Ostajan asemaa määrittää ennakkotarkastusvelvollisuus. Kiinteistön eli esimerkiksi omakotitalon kaupassa asiasta säädetään maakaaren 2 luvun 22 §:ssä. Ostaja ei voi vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Toisaalta ostajan ei tarvitse ilman erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Tavallinen ennakkotarkastus on siis silmämääräinen, eikä ostajan lähtökohtaisesti tarvitse ryhtyä rakenteita rikkoviin mittauksiin. Erityinen selvitysvelvollisuus voi kuitenkin syntyä esimerkiksi silloin, kun kohteessa on selvästi havaittavia vauriojälkiä, kun myyjä antaa tietoa, joka edellyttää lisätutkimuksia, tai kun kuntotarkastuksen raportti mainitsee virheitä tai puutteita, joista tulisi tehdä lisätutkimuksia.
Kiinteistönä myytävän omakotitalon kauppaan sovelletaan maakaarta ja asunto-osakkeiden kauppaan asuntokauppalakia riippumatta siitä, sijaitseeko asunto kerros-, rivi-, pari- vai erillistalossa. Ostajan ennakkotarkastusta koskevat säännökset ovat asuntokauppalain 6 luvun 12 §:ssä ja maakaaren 2 luvun 22 §:ssä. Säännösten perusajatus on samankaltainen, mutta soveltamisessa on eroja.
Miksi tutkimussuositusta ei pidä ohittaa
Korkein oikeus on arvioinut asiaa kahdessa ratkaisussa, jotka kannattaa lukea rinnakkain.
Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajille annetussa kuntotarkastusraportissa oli kuvattu riskirakenteita ja jo havaittuja vaurioita sekä suositeltu alapohjan lisätutkimista. Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli erityinen syy selvittää alapohjan kuntoa ennen kauppaa. Koska lisätutkimuksia ei tehty, ostajat eivät voineet myöhemmin vedota vaurioihin siltä osin kuin niiden selvittäminen olisi edellyttänyt suositeltuja tutkimuksia.
Ratkaisussa KKO 2020:23 tilanne oli erilainen. Ostajille oli annettu ennen kauppaa kosteusmittauspöytäkirja, jossa kellarissa todettiin kosteutta mutta yläpuolisista rakenteista saadut tulokset olivat normaalit. Korkein oikeus katsoi, ettei ostajilla ollut velvollisuutta ryhtyä rakenteita rikkoviin lisätutkimuksiin.
Ratkaisuista voidaan päätellä, ettei pelkkä riskirakenteen maininta automaattisesti velvoita rakenteita rikkoviin tutkimuksiin. Velvollisuus voi kuitenkin korostua, jos raportissa kuvataan vaurioita, poikkeavia havaintoja tai nimenomainen lisätutkimustarve. Oikeudellinen arvio tehdään aina raportin kokonaisuuden perusteella.
Ostajalle käytännössä: Älä ohita raportin lisätutkimussuositusta. Pyydä tarkastajalta kirjallinen selvennys siitä, mitä pitäisi tutkia ja miksi.
Myyjän päätökset
Myyjää mietityttää usein päinvastainen huoli: kannattaako mahdollisia ongelmia ylipäätään selvittää ennen myyntiä. Myyjän päätökset tiivistyvät kolmeen kysymykseen.
Mitä tietoja ostajalle pitää antaa
Jos mittauksessa havaitaan poikkeavaa kosteutta tai raportissa suositellaan lisätutkimuksia, olennaiset tulokset on annettava ostajalle ennen kauppaa. Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee sekä tiedossa olevia vikoja että sellaisia seikkoja, joista hänellä on konkreettinen epäily.
Mitä mittaus voi dokumentoida
Ennakkoon tehty mittaus toimii kahteen suuntaan. Jos tutkituissa kohdissa ei havaita poikkeavaa kosteutta, tulos voidaan dokumentoida kaupan osapuolille. Raportti kertoo kuitenkin vain tutkimuksen piiriin kuuluneista kohdista ja käytetyistä menetelmistä, eikä sillä voida osoittaa koko rakennusta virheettömäksi. Mittaus on siis keino selvittää ja dokumentoida kohteen kuntoa, ei keino vapautua vastuusta.
Miksi mittaus ei poista kaikkea vastuuta
Myyjän vastuu ei rajoitu vain siihen, mitä hän itse tietää. Myyjä voi vastata myös niin sanotusta salaisesta eli piilevästä virheestä, eikä kuntotarkastuksen tekeminen poista tätä vastuuta, koska kuntotarkastus ei yleensä tuo esiin rakennuksen piileviä virheitä.
Salainen virhe on määritelty laissa. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Merkittävyyskynnys tarkoittaa käytännössä, että arvio tehdään kokonaisuutena, jossa painavat muun muassa rakennuksen ikä, kunto, hinta ja ostajalle annetut tiedot. Epäselvissä tapauksissa kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen.
Myyjälle käytännössä: Anna ostajalle kaikki mittausraportit ja tiedossa olevat epäilyt ennen kaupantekoa. Älä kuvaa rajattua mittausta koko rakennuksen kuntotodistukseksi.
Kaupan aikajana: milloin mikäkin päätös tehdään
Alun päätöspolku aukeaa käytännössä kuudeksi vaiheeksi. Asuntokaupassa aikataulu on usein tiukka, joten järjestys kannattaa miettiä etukäteen.
- Kuntotarkastus tehdään. Tarkastus antaa aistinvaraisen yleiskuvan ja nostaa esiin mahdolliset riskikohdat. Se on lähtötieto, ei lopputulos.
- Raportti luetaan. Molemmat osapuolet lukevat raportin kokonaan ja poimivat siitä riskirakenteet, poikkeavat havainnot ja lisätutkimussuositukset.
- Lisätutkimustarve arvioidaan. Selvitä tarkastuksen tekijältä, mitä suositus tarkoittaa: mikä rakenne, mikä kysymys ja millä menetelmällä. Ota tämä esiin ajoissa, ei vasta kauppakirjaa allekirjoitettaessa.
- Mittauksesta sovitaan. Sovi, kuka mittauksen tilaa ja maksaa, ja hanki tarvittaessa myyjän lupa rakenteen avaamiseen. Ilman lupaa ostaja ei voi teettää rakennetta rikkovaa tutkimusta. Varaa aikaa: esimerkiksi porareikämittaus voi vaatia tasaantumisaikaa, joten tutkimus ei välttämättä valmistu yhdellä käynnillä.
- Tulokset käsitellään ennen kauppaa. Kirjallinen raportti pitää saada molempien luettavaksi hyvissä ajoin ennen kaupan vahvistamista, jotta se ehtii vaikuttaa neuvotteluun.
- Tulosten vaikutuksesta kauppaan päätetään. Jos tutkimus tehdään vasta tarjousvaiheessa, sen vaikutuksesta kaupan etenemiseen kannattaa sopia kirjallisesti. Asunto-osakekaupassa ostotarjoukseen voidaan kirjata purkava ehto: KKV:n ohjeen mukaan ehdoksi voidaan kirjata esimerkiksi se, että tarjous peruuntuu, jos tarjouksen jälkeen teetetyssä tutkimuksessa löytyy kauppahintaan vaikuttava virhe. Kiinteistökaupassa muotovaatimukset ovat erilaiset, joten ehdon toteutustapa kannattaa varmistaa välittäjältä tai juristilta.
Kolme mahdollista lopputulosta
Mittauksen jälkeen tilanne asettuu käytännössä yhteen kolmesta lopputuloksesta. Mittaaja raportoi havainnot ja niiden merkityksen, mutta kaupan etenemisestä ja ehdoista päättävät ostaja ja myyjä.
Poikkeavaa kosteutta ei havaita.
Kauppa voi edetä muun aineiston perusteella, mutta raportin rajaukset pitää silti huomioida. Tulos koskee vain tutkittuja kohtia, menetelmiä ja mittaushetken olosuhteita, eikä ole todistus koko rakennuksen virheettömyydestä.
Tulos jää epäselväksi.
Kauppaa ei kannata viedä loppuun vain epäselvän mittaustuloksen perusteella. Selvitä, mitä lisätutkimusta tarvitaan ja kuinka kauan se kestää. Jos kauppa etenee avoimen kysymyksen kanssa, se on osapuolten tietoinen riskinotto.
Vaurio tai selvä korjaustarve havaitaan.
Osapuolet voivat neuvotella hinnasta, korjauksista, vastuunjaosta tai kaupan jatkamisesta. Sovitut asiat kirjataan kaupan asiakirjoihin.
Mitä tapahtuu, jos mittaus jätetään tekemättä?
Tämä kysymys jää kaupan alla useimmin kysymättä. Mittaamatta jättäminen ei ole neutraali vaihtoehto, vaan sekin on päätös, jolla on seurauksia molemmille osapuolille.
Ostajan kannalta riski liittyy ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Jos raportissa on suositeltu lisätutkimusta ja se jätetään tekemättä, ostajan mahdollisuus vedota myöhemmin juuri siihen seikkaan voi kaventua. KKO 2019:16 on tästä konkreettinen esimerkki. Tekemättä jätetty tutkimus ei siis välttämättä jätä tilannetta ennalleen, vaan se voi vaikuttaa ostajan mahdollisuuteen vedota myöhemmin tutkimatta jätettyyn seikkaan.
Myyjän kannalta riski on toisenlainen. Selvittämätön riskirakenne ei katoa kaupan myötä. KKV:n mukaan käytetyn asunnon kaupan riidat koskevat usein virhettä, jota myyjä ei tiennyt ja jota ostaja ei voinut ennen kauppaa havaita. Kuntotarkastuksessa havaitsematta jäänyt vaurio voi myöhemmin tulla arvioitavaksi piilevänä virheenä, mutta oikeudellinen arvio riippuu muun muassa vaurion merkittävyydestä, rakennuksen iästä, hinnasta ja ostajalle annetuista tiedoista.
Ennen kauppaa tutkimuksen kustannus ja laajuus voidaan yleensä arvioida etukäteen, ja tulosta voidaan käyttää neuvottelussa. Jos epäselvyys paljastuu vasta kaupan jälkeen, seurauksena voi olla korjaustarpeita, reklamaatio tai osapuolten välinen erimielisyys.
Kysymyksiä asuntokaupan kosteusmittauksesta
Riittääkö kuntotarkastus vai tarvitaanko erillinen kosteusmittaus?
Erillistä kosteusmittausta ei tarvita automaattisesti. Tarve arvioidaan kuntotarkastuksen havaintojen, rakennuksen rakenteiden ja mahdollisten lisätutkimussuositusten perusteella. Jos raportissa todetaan poikkeavia havaintoja tai rakenne, jonka kuntoa ei voida selvittää pintapuolisesti, voidaan tarvita kohdennettu kosteusmittaus tai laajempi kuntotutkimus.
Kumpi maksaa mittauksen, ostaja vai myyjä?
Tilaamisesta ja maksamisesta sovitaan yleensä ostajan ja myyjän kesken, ja kustannukset voidaan myös jakaa. Olennaisempaa kuin maksaja on se, että mittaus tehdään ennen kaupan vahvistamista, jotta tulos ehtii vaikuttaa neuvotteluun. Kustannusten muodostumista käsitellään artikkelissa kosteusmittauksen hinta.
Miten mittauksen tekijän osaaminen kannattaa varmistaa?
Osaaminen pitää suhteuttaa tilattavaan työhön ja menetelmään. Asuntokaupan kuntotarkastajan AKK-pätevyys liittyy kuntotarkastuksiin, kun taas kosteudenmittaukseen on omia pätevyyksiään. KKV erittelee näitä asunnon kunnon selvitysmenetelmien koosteessaan, jossa mainitaan muun muassa asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK), pätevöitynyt kuntoarvioija (PKA) ja pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM). Pätevyydet ovat vapaaehtoisia eivätkä lakisääteisiä, mutta ne auttavat arvioimaan asiantuntijan koulutusta ja osaamista, ja voimassa olevat pätevyydet voi tarkistaa FISEn pätevyysrekisteristä. Tarkista lisäksi mittaajan kokemus kyseisestä rakenteesta ja menetelmästä sekä se, että työstä saa selkeän kirjallisen raportin.
Kaksi kysymystä ennen kuin tilaat mittauksen
Ennen tilaamista kannattaa selvittää kaksi asiaa:
- Mihin raportissa esitettyyn kysymykseen mittauksen pitää vastata?
- Ehtiikö tulos valmistua ja tulla osapuolten arvioitavaksi ennen kaupantekoa?
Jos jompaankumpaan kysymykseen ei ole vastausta, mittauksen tavoite tai ajoitus kannattaa selvittää ennen tilaamista. Väärään kysymykseen vastaava tai liian myöhään valmistuva raportti maksaa saman verran kuin oikein ajoitettu, mutta ei auta päätöksenteossa.
Kun lähetät Puijon Rakennusvalvonnalle rakennusvuoden, kuntotarkastusraportin havainnot ja tutkimusta koskevan kysymyksen, kohteeseen sopivaa mittaustapaa voidaan arvioida tarkemmin. Kuntotarkastuksen ja mittauksen suhdetta voit puntaroida kuntotarkastuspalvelun sivulla ja mittauksen sisältöön tutustua kosteusmittauspalvelun sivulla. Tarjouspyynnön voit jättää yhteydenottosivun kautta.
Lähteet ja lisätiedot
- Maakaari (540/1995), erityisesti 2 luvun 17 § (laatuvirhe ja salainen virhe) ja 2 luvun 22 § (ostajan tarkastusvelvollisuus). Finlex.
- Asuntokauppalaki (843/1994), 6 luvun 12 § (ostajan ennakkotarkastus käytetyn asunnon kaupassa). Finlex.
- Korkeimman oikeuden ratkaisut KKO 2019:16 ja KKO 2020:23. Finlex.
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto: käytetyn asunnon ostaminen, käytetyn asunnon virhe ja asunnon kunnon selvitysmenetelmiä.
- FISE Oy: pätevyysrekisteri, muun muassa asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK) ja pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM).
Tämä artikkeli on yleistä tietoa asuntokaupan kosteusmittauksesta eikä korvaa kohdekohtaista asiantuntija-arviota tai oikeudellista neuvontaa. Vastuukysymykset ja oikea tutkimustapa arvioidaan aina tapauskohtaisesti.
